El próximo 18 de octubre del 2021 entrará a regir el “Reglamento de Ventas a Plazo de Ejecución Futura de Proyectos Inmobiliarios, Decreto 42995-MEIC”, el cual modifica la regulación actual en materia de proyectos inmobiliarios de ejecución futura, por lo que, tanto para desarrolladores inmobiliarios como para consumidores, este nuevo reglamento es de gran interés e importancia por los cambios que introduce.
Esta nueva regulación, se enmarca dentro el artículo 44 de la Ley N°7472, “Ley de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor”, el cual establece la obligación de obtener una autorización previa de los planes de ventas a plazo, es decir, la venta de bienes o servicios disponibles de forma generalizada a los consumidores, cuya entrega futura dependa del comerciante, siendo que esta nueva regulación aplica de forma específica a proyectos inmobiliarios.
Bajo la regulación anterior, con el fin de tutelar los derechos e intereses de los consumidores, el Ministerio de Economía, Industria y Comercio, lo que buscaba, entre otras cosas, era verificar que el comerciante o desarrollador del proyecto inmobiliario, contara con la capacidad financiera suficiente de hacerle frente al proyecto, sin embargo, se determinó la necesidad de crear un mecanismo que procurara una defensa efectiva de esos derechos e intereses de los consumidores.
Para esto, el MEIC, con el apoyo de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC) y el Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI), emitió este nuevo reglamento, el cual entre otros cambios, pasa de un mecanismo de verificación de capacidad financiera de los desarrolladores, a la creación de un mecanismo de regulación de la custodia, manejo y administración de los fondos que usualmente el consumidor paga por concepto de primas, pagos extraordinarios o abonos; para lo cual establece dos opciones para los desarrolladores: i) la constitución de un fideicomiso de protección de primas, o ii) el otorgamiento de una garantía bancaria o caución por el valor de la totalidad del proyecto.
El fideicomiso de protección de primas es una figura jurídica que ya se encontraba en el mercado, sin embargo, la nueva regulación establece nuevas obligaciones sobre la forma en la que se debe constituir el fideicomiso y manejo de los fondos que son introducidos al mismo.
Dentro de los principales cambios introducidos al fideicomiso de primas, se encuentra lo establecido en el artículo 25, el cual regula la forma en la que se harán los desembolsos al desarrollador de los fondos aportados por los consumidores, ya según lo establece el artículo, se harán 6 desembolsos conforma al avance comprobado de la obra, siendo estos desembolsos cuando se alcance el 10%, 30%, 50%, 70%, 90% y 100%, siendo que cada desembolso corresponderá a esos mismos porcentajes sobre la totalidad de fondos aportados por el consumidor.
Si bien esta nueva regulación busca brindar una protección efectiva a los consumidores, la regulación podría tener un impacto en el costo de los proyectos inmobiliarios, que en alguna medida podría afectar a los consumidores. Por otra parte, será necesario para algunos desarrolladores, replantear su modelo de negocio al no poder acceder de forma inmediata a la totalidad de los fondos aportados por el consumidor.
Es importante recordar, que, en caso de no contar con la autorización necesaria, al desarrollador o comerciante se le podrían aplicar multas que pueden rondar entre los diez y cuarenta salarios base. En Facio & Cañas contamos con expertos en el tema que le pueden brindar la asesoría necesaria para diseñar y obtener la autorización de su proyecto inmobiliario de ejecución futura.
Francisco Rucavado Luque, Socio Facio&Cañas, en colaboración de Juan Pablo Lara Ruiz.
