Aunado a la necesaria reactivación económica, la hipoteca inversa constituye una herramienta legal de acceso al crédito en miras a la dignidad y la calidad de vida de los adultos mayores. En Costa Rica, la hipoteca inversa carece de regulación, más allá de lo establecido en el proyecto de ley número 19.475, en la Ley Integral para la Persona Adulta Mayor y la Ley de Fortalecimiento del Consejo Nacional de la Persona Adulta Mayor. El acceso al crédito continúa siendo un vía crucis para las personas adultas mayores por distintas razones, obstáculos y problemáticas que deben resolverse a la mayor prontitud.
Esta interesante figura nace del derecho anglosajón y llama la atención que ha sido una experiencia exitosa en varios países como Estados Unidos, Gran Bretaña, Canadá, España, entre otros. Bajo esta modalidad, la exigibilidad del crédito y eventual ejecución del activo nace a partir del fallecimiento del solicitante. Es un negocio jurídico “mortis causa”.
Para la determinación de la cuantía del crédito, parte del análisis deberá enfocarse en el valor de mercado del activo, la esperanza de vida del solicitante, la madurez del mercado inmobiliario e intereses que se devenguen en el tiempo.
A modo de ejemplo, en Gran Bretaña aplican tres modalidades bajo esta figura: 1) el desembolso del crédito en un solo tracto, devengando intereses fijos o variables pagaderos mensual o anualmente por el solicitante, y al momento del fallecimiento del solicitante solo se cancelará el capital por los herederos interesados. 2) el desembolso del crédito en tractos mensuales, devengando intereses fijos o variables sumados al capital de forma mensual o anual, pagaderos (capital e intereses) al momento del fallecimiento del solicitante por los herederos interesados; o, 3) se pacta un monto fijo de cancelación superior al monto del crédito desembolsado, sin devengar intereses, y al momento del fallecimiento del solicitante se cancelará dicho monto acordado por los herederos interesados, directamente o a través de la venta del activo.
Por otra parte, en Estados Unidos generalmente se da un único desembolso (“global”); la apertura de una línea de crédito que permita a la persona acceder en tractos hasta agotar el monto total autorizado; recibir el principal en cuotas mensuales, o bien, una combinación de éstas últimas.
Es importante aclarar que los herederos no estarían obligados al pago de la deuda (bajo cualquier modalidad pactada previamente con el causante), en cuyo caso, el activo se le adjudicaría al acreedor o se procedería a su remate. El activo podría formar parte del haber sucesorio (tomando en consideración el gravamen), o bien ser adjudicado o rematado por la entidad cuando los herederos no manifiesten interés en cancelar el crédito convenido, o bien si manifestándolo, incumplen los términos acordados.
Al revés de una hipoteca tradicional, el monto del crédito no disminuye con el tiempo, sino que se mantiene o bien aumenta a partir del fallecimiento del solicitante. A grandes rasgos, la hipoteca tradicional persigue una finalidad económica y/o de garantía colateral, mientras que la hipoteca inversa evidentemente adiciona un enfoque social tan necesario en estas épocas críticas.
Dr. Ignacio Monge Dobles
Socio de Facio & Cañas. Doctor en Derecho Comercial.
