El 4 de enero de 2021, mediante circular DRI-039-2020 del 31 de diciembre de 2020, entró a regir la nueva Guía de Calificación Registral emitida por la Dirección del Registro Inmobiliario (la “Guía”), declarada de acatamiento obligatorio para los funcionarios registrales, con el objetivo de uniformar criterios ante los frecuentes cambios en la normativa del país, con una clara incidencia en la actividad comercial, notarial y registral, y ante lo cual también se derogaron una gran cantidad de circulares emitidas por dicha Dirección desde 1993.
Un cambio importante introducido por la Guía es en relación con la “donación”, particularmente respecto a la donación de propiedades por parte de sociedades mercantiles, como titulares registrales de dichos bienes. Recordemos que la donación es un acto eminentemente formal, regulada desde vieja data en el Código Civil, que establece, en lo que interesa, que para donar en nombre de otro se necesita poder especialísimo. Esta formalidad aplica tanto para apoderados especialísimos de personas físicas como de personas jurídicas.
Mediante las reformas introducidas por la Guía, en el caso de sociedades mercantiles, se hacen dos grandes aclaraciones:
- La Guía establece que el poder especialísimo que confieran las personas jurídicas se entiende por la autorización dada por el órgano superior de la sociedad. Se indica además que la autorización se otorga mediante un acuerdo tomado en asamblea general extraordinaria de socios (en el caso de las Sociedades Anónimas)
- En segundo lugar, establece que la persona autorizada debe ser una persona que cuente ya con algún tipo de poder, ya sea general, generalísimo o especial, cuyo mandato se haya otorgado en escritura pública.
Uno de los puntos que llama poderosamente la atención en la Guía es la equiparación del poder a una autorización, así como del extraño requisito de algún tipo de representación previo para la persona “autorizada”. Esta nueva receta es poco práctica, confusa y trae inseguridad jurídica, además de contravenir normas civiles y comerciales, entre ellas, respecto al mandato y a las facultades del órgano supremo societario.
Inclusive, se podría estar “evadiendo” el requisito formal de un poder especialísimo regulado en el Código Civil, equiparándolo a una “autorización otorgada en asamblea general extraordinaria de socios, autorización de la cual el Notario debe dar fe.”
Entendemos la buena intención de que los cambios busquen evitar fraudes registrales y otros delitos, particularmente de las donaciones fraudulentas de bienes realizadas por terceros totalmente ajenos a la sociedad para su posterior gravamen y remate. Sin embargo, es peligroso incurrir en interpretaciones “contra legem”, más aún, de una Guía evidentemente de rango inferior a la normativa civil y mercantil.
Más allá de los trámites oportunos, es importante que los representantes legales y los socios de las compañías cuenten con una asesoría legal adecuada y actualizada, no solamente para lograr la inscripción con la consecuente publicidad registral, sino además para que los actos que se realicen sean legalmente válidos y eficaces.
Lic. Marieta Rodríguez Retana
Asociada de Facio & Cañas
