Invertir en propiedades en la playa en Costa Rica puede ser una excelente oportunidad, tanto para
quienes buscan un lugar para relajarse como para aquellos que desean hacer una inversión. Sin
embargo, la compra de terrenos frente al mar conlleva ciertos retos y particularidades legales que se deben conocer a fondo para tomar una decisión bien informada.
Luxury Living Costa Rica l Forbes Global Properties junto con el socio director del Bufete de
abogados de Facio & Cañas y experto en Derecho Inmobiliario, Sergio Solera Lacayo, preparamos
una guía completa con las 8 consideraciones esenciales para adquirir propiedades en la playa:
1. Propiedad privada o concesión: verificar el estatus del terreno.
Más del 90% de las propiedades frente a la playa en Costa Rica son terrenos que le pertenecen al Estado y son generalmente administrados por la Municipalidad respectiva. Para poder construir y utilizar esos terrenos, se requiere un contrato de concesión que, para compararlo con una figura más conocida, es como un contrato de alquiler. Esto quiere decir que la gran minoría de terrenos frente al mar son titulados, es decir, es propiedad privada, por lo que resulta importante hacer una verificación exhaustiva de su estatus si está concesionada, revisar bien el expediente para revisar que no existan problemas en el futuro cuando toque solicitar la renovación o, si es propiedad privada, verificar que se haya cumplido con los requisitos para tener un título válido.
“En estos casos, nosotros hacemos todas las debidas diligencias, como se hace con cualquier otra propiedad, pero además vamos más allá, rastreando el origen de la propiedad. Verificamos que se haya cumplido con los requisitos según un transitorio a una ley que se aprobó en 1970, procedimiento que es prácticamente la única manera de titular esas propiedades de manera correcta”, comentó Sergio Solera.
Si el proceso para obtener el título de propiedad no se realizó en estricto cumplimiento de ese procedimiento, la Procuraduría General de la República podría iniciar un proceso de anulación del título, y la propiedad pasaría a ser parte del 90% de terrenos frente a playa que pertenecen al Estado. Importante señalar que no hay un plazo de prescripción para este tipo de acciones del Estado. En estos supuestos, será necesario iniciar un proceso de solicitud de concesión, pero ese proceso va a ser lento pues se requiere un plan regulador en esa zona, y en muchos lugares no existe uno.
Ahora bien, si la propiedad de interés ya cuenta con una concesión al momento de la compra, también es recomendable contar con asesoría legal en el proceso para verificar todo el procedimiento que se llevó a cabo desde la solicitud hasta el otorgamiento de la concesión, y prever cualquier obstáculo que pueda existir la momento en que el plazo de la concesión venza y se requiera solicitar la renovación de esta.
«En estos casos, se debe revisar el expediente en la Municipalidad para ver, por ejemplo, inspecciones que se hayan hecho, el plano, algún procedimiento administrativo que se haya abierto, hasta llegar al contrato de concesión. En la mayoría de los casos, el expediente municipal lo revisa el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) y una vez que está refrendado el contrato, debe inscribirse el contrato de concesión en el Registro Nacional. De manera que, es ideal contar con los expertos adecuados para poder llevar con éxito todo este proceso y para garantizar que todos los procedimientos de la concesión se hayan cumplido, sobre todo en miras de la renovación de esa concesión. Esto implica un tiempo mínimo de 30 días para hacer las gestiones desde el punto de vista legal», agregó.
2. Sobre la Zona Marítimo Terrestre
En Costa Rica, la Zona Marítimo Terrestre (ZMT como se conoce por sus siglas en español) se
compone de dos secciones: la zona pública y la zona restringida. La zona pública abarca los
primeros 50 metros a partir de la pleamar ordinaria y es de acceso público, por lo que este espacio no se puede dar en concesión ni titular. La zona restringida comprende los siguientes 150 metros, y es esta franja la que se otorga la concesión o que puede haber propiedad privada.
3. Plan regulador y permiso de suelo
Antes de adquirir un terreno frente a playa que no esté titulado, se debe verificar si la Municipalidad correspondiente cuenta con un plan regulador. Un plan regulador aprobado es indispensable para que se otorgue la concesión, además para saber el uso que se le puede dar a ese terreno, como residencial, comercial u hotelero, por ejemplo. Si no hay un plan regulador, el proceso para obtener la concesión se complica y podría tomar varios años.
“En este tipo de transacciones es importante considerar el interés que se tiene sobre el terreno respecto a su plan regulador. Un plan regulador 100% residencial, por ejemplo, no permitirá construir un hotel. Por eso, es esencial contar con la guía de expertos que nos ayuden a navegar estos aspectos”, añadió Solera.
Como en todos los casos, pero sobre todo en concesiones, los expertos aconsejan tener especial cuidado en no construir sin permisos, no violar las leyes ambientales, y construir dentro de los límites establecidos, pues en estos casos existe el agravante de que estas faltas pueden desencadenar en la anulación del contrato de concesión.
4. Pago de impuestos o cánones
El pago de impuestos, además, varía según el tipo de propiedad. Si es un terreno titulado, el
propietario deberá pagar el impuesto de bienes inmuebles (que por ley es el 0,25% del valor fiscal).
Si es una concesión, se deberá pagar un canon a la Municipalidad, que puede oscilar entre el 1% y el 4% del valor fiscal, dependiendo del uso de la concesión (residencial, comercial o turístico).
5. Permiso de agua: asegurarse del abastecimiento legal
Independientemente de si el terreno es una concesión o propiedad privada, es fundamental que la propiedad esté abastecida por una fuente de agua legal. No se puede obtener agua de una naciente o de un pozo propio si no se cuenta con los permisos del Estado. Este es un aspecto que se debe verificar antes de la compra para evitar problemas futuros.
6. Propiedades frente al mar o con vistas al mar construidas: revisión exhaustiva
Si se está considerando adquirir una propiedad frente al mar, o más alejada pero que tenga vista al mar que ya cuenta con edificaciones, es recomendable contratar a un ingeniero civil para que realice una revisión completa de las estructuras existentes. Además, se deben hacer estudios de suelo y verificar los linderos de la propiedad con un topógrafo, para asegurarse de que todo esté en regla.
7. Bajo qué figura adquirir la propiedad
Por razones de responsabilidad y separación de activos, se recomienda adquirir la propiedad bajo una sociedad. Esta estructura también facilita ciertos trámites y puede ofrecer ventajas fiscales y de planeamiento patrimonial.
8. Particularidades de la zona de Papagayo y residencia por inversión
La zona de Papagayo tiene un régimen especial de concesión y regulación, distinto al del resto del país. Si está interesado en una propiedad en esta área, es recomendable consultar con un experto en derecho inmobiliario que conozca a fondo su regulación.
Por otro lado, si la inversión es de un mínimo de $150,000, las personas extranjeras pueden optar a una residencia como inversionista en el país, lo cual facilita el proceso de permanencia en Costa Rica.
Recomendaciones finales.
Comprar propiedades en alguna playa de Costa Rica puede ser un proceso complejo debido a las
restricciones legales y los trámites administrativos que implica.
Sin embargo, Luxury Living Costa Rica l Forbes Global Properties junto a sus asociados y el consejo
legal de los expertos en la materia es posible realizar una compra informada y segura, que permita
disfrutar de su propiedad frente al mar con tranquilidad.
Con el apoyo de nuestros asesores inmobiliarios y el consejo legal de los expertos en la materia, es
posible realizar una compra informada y segura, que permita disfrutar de su propiedad frente al mar con tranquilidad.
Si está interesado en adquirir una propiedad en la playa, no dude en consultar a nuestro equipo de
lujo aquí.
Jeannina Fonseca González, periodista, en colaboración con Facio&Cañas
